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酬金制物业管理的“耀江样本”

时间:2017-08-10 来源: 点击次数:1521

 在住宅小区里,业主、业委会、物业三者间处于一种很微妙的关系状态。任何一方“稍有不慎”,整个小区的和谐生态就会被打破。
       说到底,这三者间无论是和谐共处还是发生矛盾纠纷,就是因为利益作祟———对业主来说,希望能以最少的支出获取最佳的服务;对业委会来说,既要为业主代好言又要给物业把好关;而对物业来说,要从业主手里赚钱也并不容易。
       黄浦区半淞园路街道的耀江花园业委会,在物业管理上采取了有别于其他小区的酬金制方式。一方面,业委会凭借着自身力量管好资金;另一方面,物业公司必须依物业合同办事,兢兢业业为业主提供服务,明明白白赚钱。如今,借助酬金制物业管理这一模式,耀江花园不仅每年物业费用都有节余,也实现了业主、物业双方都满意。
       剖析耀江花园这个样本,记者发现酬金制物业管理模式得以顺利运作的关键在于———业委会尽心尽职,同时各类专业服务的介入,也为小区管理提供了支撑。在耀江花园业委会主任裴建国看来,律师的介入尤为重要,专业的法律服务让小区管理中的诸多难题找到了解决的法律途径,也让业委会的各项运作有了“合规性审查”,为小区的管理运行提供了保障。
       物业管得好关键在“算清账”
       包干制,是许多小区聘请物业公司时采取的计费方式。这就像是装修中的“全包”,即由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。包干制的好处在于业主和业委会不必过于操心,但其劣势也十分明显———当物业公司无法承担快速上升的人力等成本压力,又无法在短期内通过提升管理水平来获得业主对调整物业费的认可,物业服务水准的下降就在所难免了。
       酬金制,对不少人来说还很陌生。如果还是用装修来形容,那就有点类似“清包”,即物业公司先从预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担。采用这种方式,要求业主和业委会承担监督和监管责任,以防止物业公司“拿了钱又不好好干活”。
     “从耀江花园2002年建成之时,我们的物业管理计费方式就采取了酬金制。最初聘请的物业公司到2012年就表示干不下去了,在召开业主大会之后,大家一致决定换一家物业公司,按照正常招投标程序,盛孚成了小区新的物业管理公司。”
     “合规”成业委会运行关键词
        新的物业公司到位了,作为全体业主代表的业委会要承担小区物业管理成本的亏盈,到了实际操作阶段各种问题也接踵而至。例如,按照酬金制管理的要求,业委会每年要做好收支两笔预算,年底还得做好收支两笔决算。可业委会毕竟不是专业机构,财务报表也不是人人都能看得明白。而且光会算账还不够,碰到小区各种工程建设,还得掌握工程造价等方面专业知识。裴建国介绍,业委会中的三个主任,各自分工负责一个领域,分别监管不同领域。这种模式也可以形成有效制约,避免权力过于集中在某个人身上。
        不过,事事亲力亲为毕竟不是办法,业委会中半数成员平时也都有本职工作。裴建国说,“后来我们商量决定,像财务这类业主关注的问题,就聘请专业的会计师事务所来做,请他们帮忙审计,并向业主公示。”找来专业人士,说到底还是为了让业委会的运作事事合规。在居民区组织的业委会联谊平台上,裴建国又认识了前来提供志愿服务的上海金源方成律师事务所的律师。几次接触下来,裴建国觉得律师最适合做业委会的“合规性审查”。
      “一方面,律师可以帮业委会解决一些实际问题,像物业费收缴的事情,遇到拖欠的业主,请律师发封律师函过去,一般都能很快得到解决。”在裴建国看来,酬金制物业的特点决定了物业和业委会之间是合同关系,而律师的介入可以为双方合同的履行提供专业的法律咨询,“像财务问题、工程造价问题等等,律师都可以提供专业的法律意见,这也为整个小区的管理提供了保障。”
      “权力大”更要在阳光下运作
       2012年,新业委会成立时,老物业只给业委会的账上留下了20万元的盈余。如今,近5年过去,业委会账上的物业费盈余已经增加到了200万元左右。“就拿今年来说,年初我们的物业费收入预算是495万元,但按目前情况估算将收到510万元左右,全年支出预算是475万元,而目前的估算可能实际用掉只有460万元。”
       业委会有钱了,物业服务的标准也逐年提升,整个小区的业主满意度也始终处于高位。
       对业委会来说,酬金制的要求不仅仅在于监督,还要全程参与小区日常管理。“每周一上午和物业公司召开晨会,每周二、五晚上接待业主,每月9日联席会议审批当月的全部费用以及下月计划。”裴建国说,工作虽然辛苦,但广大业主对小区管理满意了,业委会成员也都很有成就感,因为业委会成员也是小区业主,为大家就是为自己。
       实行酬金制,业委会的权力更大、责任更重,但要让“权力在阳光下运作”,需要一套监督机制。虽说业委会是代表全体业主利益,但业主们各自诉求不同,难免有人觉得其中有“暗箱”。为此,业委会找到了耀江居委党总支,请党组织牵头指导,成立由平安志愿者、楼组长和业主代表组成的小区业主自治委员会。
       还是以停车为例,2013年底,业委会依据 《业主管理规约》 提出了整治方案,自治委员会调研后同意实施。起初,很多业主对业委会提出的方案很反感,片面强调个人的停车困难。于是,业主自治委员会通过街道、居委联系了附近世博停车场,重建小区秩序。整治过程中,仍有业主我行我素侵占小区道路,拒不缴纳停车费。于是,自治委员会一方面配合业委会上门告知,从邻居的角度晓以利害;另一方面,对拒不配合业主使用法律武器,由律师提供相关法律意见书。最终,耀江花园实现了“路面无停车,小区有秩序”的目标。
       对业委会而言,自治委员会是后盾,不仅要支持,更要监督。每月例会上,业委会主任和副主任都须向自治委员会汇报一个月以来的工作和下月计划,接受监督意见,寻求业主支持。“坚持沟通,小区管理进入良性循环,酬金制就能‘安全运行’。”裴建国说。


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